21城楼市走势预判，天津咋个说？

21个城市首席分析师解读房地产市场趋势。

北京（王秀玲）

▌楼市现状：

11月，北京商品住宅供应成交环比均较前月有所回升，但整体来看仍处低位。开盘项目多为老盘加推，主要集中在边远区域，在市场大环境不变的情况下去化效果一般。

政策方面将通过资本金注入、以奖代补、贷款贴息等多种方式支持棚户区改造工作，并发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确 5年内将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

土地市场热度犹在，新增12幅，成交10幅综合性经营用地，其中4幅住宅部分全部为建设共有产权住房，3幅住宅部分设置了商品住宅销售价格上限。总体来看市场延续前月趋势，无太大新变化。

上海（李振宇）

▌楼市现状：

11月上海商品住宅新增供应约5万平方米，虽然供应端出现了小幅放开迹象，但整体供应仍极低，主要因为整体市场预售管理仍处严控阶段，房企难拿预售证，开工意愿也较弱。

当月4盘集中入市，除首置项目国贸天悦去化不理想外，其余3个首改盘开盘去化率均在90%以上，市场供不应求情况持续，很多案场因无房可卖导致案场到访量很少，但是有预热或者即将开盘的项目，案场到访量还是相对乐观。

土拍市场经过一个月的休整重新恢复成交，并且迎来年末最后一轮成交小高峰，合计出让107万方经营性用地，其中宅地成交占比达7成，集中在宝山、松江、浦东、金山、奉贤等远郊区域。政策上出台《关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求的通知》持续加大租赁用地供给和租赁住房规范。

▌后市预判：

供应：12月供应量将出现小幅回升，但因政策影响，较全年仍处于相对低位。

成交：若供应量能维持或有一定程度的增长，12月市场成交量将会呈现回升趋势，且受年末业绩冲刺影响，年末成交量或将出现翘尾可能。

房价：12月成交价或基本维稳。

热点区域/板块：郊域将成为年末成交热点。

广州（梁永光）

▌楼市现状：

11月，广州商品住宅在开发商积极推货和全市网签限制有所放松的带动下成交量有所回升，商品住宅网签量创3.30新政以来新高。

加推意愿提高，共新开盘和加推36个，比上月增加9个，平均去化率较上月提高2个百分点，但整体6成的去化情况还是不太理想，尤其是高价盘去化表现差。

土地市场新增供应8幅，仅成交1幅，且为定向招拍挂出让条件苛刻，总体上开发商拿地积极性有所下降。二手房市场小幅回暖，但交易量总体仍在调控后的低位运行。

▌后市预判：

供应：预计12月将迎来供应小高峰。

成交：网签量有望在年底走出一波翘尾行情。

房价：预计年底房价仍以稳定为主，部分楼盘会以平价换量，进行小幅度的优惠促销。

深圳（陈洪海）

▌楼市现状：

11月，深圳商品房商品住宅供应量猛增，但成交却与1-10月差不多依然不甚理想，成交产品也无大的变化，还是以刚需产品为主，主要集中在龙岗、光明新区、宝安和南山。

11 个项目新开盘入市，去化程度较差，平均去化率仅在20%左右。政策方面，建设银行与11家企事业单位合作签约，推出5481套长租房源，并发布首款个人住房租赁贷款产品—安居贷，标志着国有大型商业银行开始正式进军深圳住房租赁市场；上调住房公积金提取额度，让更多租房职工受益。

土拍清冷仅成交2宗土地，其中包含首块纯租赁用地，明年将继续加推此种类型用地，预计每区至少一块。二手房市场成交反弹，预计年底前还会再一次爆发。

▌后市预判：

供应：预计12月开发商为了冲业绩，会集中推盘入市。

成交：预计12月开发商开盘项目优惠力度会加大，成交量趋势有望抬头。

房价：预计12月房价会持续下降，但幅度不会太大。

热点区域/板块：成交热点区域仍然会延续11月---龙岗、宝安、南山、龙华新区。

天津（张福娜）

▌楼市现状：

11月，天津商品住宅供应环比小幅回升，成交基本与10月持平，造成成交平平的原因主要是因为一些高端项目的相继入市价格较高，市场观望情绪较为严重。

新开盘项目共有20个，整体去化情况一般，平均去化率在30%到40%之间，且各项目间分化明显，整体来看市场热度延续上月趋势。

土地市场，11月天津又迎来一波卖地高峰，单月出让15宗住宅用地，规划建筑总面积约136万㎡，土地成交总价约110亿元。区域分布以滨海为主，占了8宗；另外远郊、环城各3宗；市区1宗。“竞自持”继续上演，截至目前天津招拍挂市场累计有29宗地的部分住房或商业建面需开发商自持，自持规划建筑面积累计近54万㎡。

▌后市预判：

供应：12月预计供应会下滑。

成交：预计12月份天津整体成交量持续维持现状，不会有明显的大变化。

房价：目前天津以限价为主，预售价格审批严格，整体市场价格呈平稳态势，波动不大。

杭州（刘晨光）

▌楼市现状：

因预售证申领稍有放松，多个项目集中领出预售证，商品住宅供应同环比大涨。新开盘推盘项目多达57个，基本均已放开首付要求且车位无捆绑，市场热度正常回落，平均去化在6成左右，天銮、望海潮等竞争激烈板块首开去化情况一般。由于开盘项目较多，整体案场到访量环比有所提升，但从单盘情况来看，若无营销活动或推售动作，则日常案场到访量较低。成交方面基本无变化，仅刚需项目网签转化率较高。

土地市场11月成交9宗经营性用地中仅1宗宅地，挂牌以余杭区为主，低密地块竞争仍较激烈，预计12月挂牌地块将以主城核心区为主，且不乏文晖、湖墅单元等优质地块。二手房市场逐渐趋稳，改善客户放慢购房节奏，刚需客户再度成为成交主力。

▌后市预判：

供应：预计12月供应仍将维持高位，甚至环比进一步上涨。

成交：预计3.5w的项目将集中在12月签约，成交放量为大概率事件。

房价：12月入市项目以精装盘为主, 预计均价或将环比上涨。

热点区域/板块：从12月计划推盘的项目所在区域来看，集中在拱墅区（申花），西湖区（三墩北），萧山区（新街、萧山市区、萧山经开区、钱江世纪城），余杭区（临平北、崇贤）等。

武汉（吴洋）

▌楼市现状：

11月，武汉商品住宅市场年底前火爆，出现一波翘尾行情，供应环比上涨80%左右，新开盘项目数量较10月有所能增加，且去化程度良好，但与同比来看仍明显下滑，热度不及去年同期。土地市场投资客较多，起拍价格高导致地王出现。一些高价项目因难以突破备案价将推至明年开盘。

▌后市预判：

供应：12月预计全市供应将达250万方左右。

成交：成交虽供应放量而增加。

房价：房价延续当前不放松。

热点区域/板块：刚需旺盛区域及土地成本较低的远城区。

成都（闫涛）

▌楼市现状：

自政府先前发布新建商品住宅“公证摇号”选房政策后尚无楼盘获得商品住宅预证，故市场并无摇号开盘的情况出现，成都接连20天商品住宅断供，环比大降80%；成交持续火爆，市场一房难求，基本无房可售。在“十九大”“房住不炒”的定位和房地产去杠杆、信贷持续收紧的背景下，“四限”政策短期不松动，企业开工意愿更是低下，未来数月商品房销售、投资、新开工等环比回落的趋势仍将维持。

土地市场火爆，供应35宗，成交28宗，均达到年度峰值，基本已变成大型房企的角逐。在限购、限售、限价、限贷等政策调控下，新房和二手房价倒挂。

▌后市预判：

供应：未来或将继续紧缺。

成交：预计成交继续维持高位。

房价：新房和二手房价倒挂。

热点区域/板块：目前开盘基本当天售罄，热度都很高，周边县市也正在成为投资者的投资目标。

西安（闫涛）

▌楼市现状：

11月商品房市场成交量有所回升，突破110万平米，但供应增加也较明显，出现供大于求。新开盘项目数量众多，但整体去化不足，平均去化率不足50%，市场逐渐有趋冷迹象。受冬季停工停产和雾霾天气较为严重影响，案场量基本维持10月的数量，但伴随着项目开盘加推集中，客户上访量与来电量在年底前将会有所增加。

土地市场在经历9-10月的低潮后逐渐回暖，供应6宗成交8宗，特别是恒大旅游集团与西咸新区秦汉新城将携手打造“恒大童世界”主题乐园。调控持续作用下二手房市场整体平淡，但高新一期、城南、城北经开等成熟区域的二手房市场较为活跃。

▌后市预判：

成交：预计12月成交规模会在11月基础上有所提升。

房价：预计12月价格稳中有升。

热点区域：集中在城东的浐灞、城南的曲江、曲江二期、电子城。

济南（唐堂）

▌楼市现状：

11月，济南商品住宅市场放量相比上月有很大增长，但是成交相对平稳。各开发商加快项目开发节奏， 推出大批量房源，同时客户购买热情较高，推动大量客户到访。共开盘加推25次，平均去化率达87%，投资客尤其偏好均价15000左右的项目。政策方面出台新政，房企阻止住房公积金贷款将暂停网签，切实降低了民众购房成本。

土地市场也加快了供地节奏，供应33宗其中住宅用地11宗，最引人瞩目的是西客站迎来今年首次供地，届时可能会迎来多家房企加入抢地大战。二手房市场趋于平稳，其中历下区、市中区成交均价较高。

▌后市预判：

供应：严冬停工令的颁布将会影响市场的供应。

成交：随着未来供应量的减少，成交量也逐渐趋于稳定。

房价：随着2016年高地价项目的入市将会带动区域成交价格的上涨，但由于各楼盘仍处在政府限价范围内，成交价格涨幅较小。

热点区域/板块：新东站片区。

青岛（毕怡）

▌楼市现状：

11月，开发商推出货源不足致青岛商品住宅供应环比下跌近40%，成交小幅回升继续高位运行，但从11月供应情况来看，预计 12月不可能有成交量的翘尾行情出现。新开盘项目去化优异，基本售罄，整体市场仍处在抢房的状态，购房热情非常高，限价也反向刺激了市场。

土地市场迎来成交高峰，各区情况差异大，主要集中在胶州，随着明年新项目上市，预计会出现供大于求的局面。二手房市场比10月份成交上升13%，但总体成交还是呈震荡向下的趋势。

▌后市预判：

供应：时至年底供应将维持低位。

成交：维持在110-130万方左右。

房价：在高位徘徊。

长沙（刘佰忠）

▌楼市现状：

11月，长沙供应环比上涨63%左右，共计新开盘20余次，去化程度非常不错；受政策影响需求退化致成交有所回落，但整体上市场供不应求的局面并没有打破。土地市场趋冷，供应持续萎缩，新增宗地9块，预计年底前房企为完成年度任务会及时放量。

▌后市预判：

供应：12月供应大幅放量。

成交：成交依旧看好。

房价：房价上涨压力大。

无锡（王新科）

▌楼市现状：

11月，商品住宅供应环比上涨，成交小幅回落，价格整体维持在较高水平。新开盘项目分化期情况明显，位置较好的项目去化程度相对较好，总体上市场情况与前月基本一致。土拍市场有5幅土地挂牌，开发商拿地关注度高，但11月无地块成交，市场有降温迹象。

▌后市预判：

供应：供应处在较低水平。

成交：预计维持在50-60万方。

房价：成交价格有一定溢价空间。

南京（赵静波）

▌楼市现状：

11月，商品住宅供应量暴增，金九银十失色后楼市供应端重新找回“场面”，但由于限价并无松动，项目分化明显，整体去化率下降至成交涨幅不大。企业新开工意愿分为两种，已开楼盘加推速度加快，而价地（含地王）的新项目仍然进展缓慢。案场到量不断增加，尤其是河西实际到案场的人数更是超过3万以上。

土拍市场11月零成交，但供应迎来翘尾行情，共挂牌26幅土地，集中在江宁、江北等郊区。二手房市场行情走势已有所回温，供应方面挂牌量回升，成交量连跌5个月后止跌上扬。

▌后市预判：

供应：12月则将会有49个楼盘携带超过10000多套房源上市，市场将进入供过于求阶段。

成交：预计12月成交量或将走出低迷，创全年新高。

房价：城北、河西等高价板块成交量增加，房价将环比回升。

热点区域/板块：受供应区域主导影响，城北、江北、江宁将成为12月成交热点区域。

重庆（王伟）

▌楼市现状：

11月市场供应成交双双较10月有较大上升，因限价稍有放松各项目纷纷顺利开盘，其中刚需楼盘去化优异开盘售罄。因11月开盘或加推项目较10月增多，同时项目蓄客期延长，11月到访量较10月亦有所增加。

土地市场11月供应成交各2宗，热度与10月持平，品牌房企竞争激烈。

二手房市场成交量连续6个月处于环比下降趋势，一方面受市场投资降温影响，另一方面11月住宅市场供大于求，新房市场供应量较为充足。整体来看预计年底到明年年初市场热度将保持在一定水平。

▌后市预判：

供应：预计12月供应量将小幅下滑，但整体保持在一定规模。

成交：预计12月成交量将保持平稳。

房价：重庆政策环境相对宽松，多数房企持观望态度，调价意愿不高，市场成交均价增长趋于平稳。

热点区域/板块：受价格影响，巴南龙洲湾板块相对较热。

沈阳（洪晶）

▌楼市现状：

11月商品住宅市场供应成交环比略增，涨幅均在30%以内，消化周期缩短0.2个月，仅有1个高端项目新开盘，去化率为65%，购房者越来越关注产品及品牌。

近期沈阳土拍市场处于火热状态，成交4幅住宅用地，各品牌房企不断储地，在激烈的竞拍下，板块内成交楼板价不断攀升，导致市场成交价格持续上涨。

▌后市预判：

供应：预计12月整体市场供应将处于下降态势。

成交：预计本年度12月份在单月成交量上不会呈现出大幅上涨情况。

房价：预计整体房价仍将处于平稳上涨趋势，明年1季度后，整体楼市房价将进入快速上涨期。

热点区域/板块：浑南、铁西、于洪西部。

长春（史嵩龄）

▌楼市现状：

11月长春商品住宅供应基本与10月持平，成交量小幅下降，整体供不应求现状并未逆转，主要原因是刚需跑量楼盘供应大幅减少。新开盘项目共6个，去化效果平平。进入冬歇期，开工基本停滞，因此企业新开工意愿不强。

土拍市场回暖，新增经营性用地26幅，其中莲花山区域14幅、宽城区4幅、高新北区和净月区各2幅、朝阳区、经开区、空港开发区和南关区各1幅。

▌后市预判：

供应：预计12月份商品住宅供应环比大幅下降，但是同比会有比较明显的上升。

成交：预计成交量将会有比较明显的下降。

房价：随着进入冬歇期，长春整体刚需购买意愿下降，预计下一个季度长春市场的价格仍然有上涨潜力。

热点区域/板块：主城区的热点区域仍然以南部新城、高新南区、净月区为主，但是开发商未来的重点将会逐渐转移到绕城高速外的城区，这其中以宽城区和莲花山区域为首要热点。

苏州（戈文问）

▌楼市现状：

11月，苏州商品住宅成交与上月水平相当，供应量明显放量，共15个楼盘15次开盘，但去化效果不好，整体认购率仅在38%左右，主要是受高端盘和地王项目入市影响。虽然各房企新拿预售证均有上调房价的意愿，但受到政府“限价”影响，目前苏州的整体均价处于维稳状态。案场到访量方面刚需首开项目到访量增加，吴江盛泽十里锦绣每日到访量维持在20组。

土地市场明显降温，主城区5宗地块0溢价，吴江地块首现流拍，呈现房冷地冷景象。

▌后市预判：

供应：12月商品住宅供应量预计在70万方左右。

成交：12月成交将上升（年底冲量），商品住宅预计成交75万方左右。

房价：商品住宅均价预计在18500元/㎡左右。

热点区域/板块：木渎板块，高铁新城均有新项目入市，年底将至12月的翘尾可能性非常大。

常州（戈文问）

▌楼市现状：

11月，常州商品住宅供应成交继续有所增加，市区共19个楼盘22次开盘，整体认购率仍然较好达72%，虽然临近年底，但常州房企推盘热情依旧不减。新城、路劲、融创为冲年度指标开工意愿强烈；金科对明年市场保持谨慎态度；华润、星河等房企已完成全年指标，今年无新推计划，因此近期的开工意愿减弱。

土地市场热度明显回落，挂牌2宗成交5宗住宅开发用地，除龙湖飞龙生活区1号地块达到最高限价外其余地块均未达最高限价。

▌后市预判：

供应：12月商品住宅供应量预计将下滑，30万㎡左右。

成交：12月商品住宅成交预计将维持在40万㎡左右。

房价：商品住宅均价预计在12500元/㎡左右。

热点区域/板块：市场热点持续受供应、土拍等因素影响，在钟楼清潭路、新北新龙、天宁凤凰新城、武进牛塘及新天地公园等板块。

厦门（张子吉）

▌楼市现状：

11月厦门商品住宅延续上月趋势，供应成交均继续低位运行。只有2个项目开盘加推，所处板块位置较好但去化不理想，主要是因为距上次开盘时间近，且其中一项目受附近项目电梯着火影响，市场观望情绪蔓延。政策方面主要面向一次性计税评估，对市场整体影响不大。

土地市场暂时处于休眠状态，预计后期未完成计划目标，延迟推盘的项目可能会对限价妥协。

▌后市预判：

供应：预计12月供应增加。

成交：12月成交回升幅度不大。

房价：房价维稳。

南宁（吴宁）

▌楼市现状：

11月，南宁商品住宅供应涨幅高达95%，但新开盘8个中档项目开盘去化不如以前，成交量方面基本与上月持平，市场总体规模持续在较高位，热度持续存在。土地市场供需两旺，其中成交量环比大幅上涨，新增供应共10幅，成交11幅，但由于土拍政策影响，基本上楼面地价和溢价率不会过高，维持平稳状态可能性较大。

▌后市预判：

供应：预计12月份将迎来一波供应高潮。

成交：12月预计会迎来转变，市场成交量因翘尾效应会有所上涨。

房价：12月房企冲刺阶段，不排除部分偏远楼盘有打折促销降价的可能，中期来看，受政府“限价”政策影响，未来房价上涨空间有限，房价走势仍将以“稳”为主。

热点区域/板块：西乡塘区和江南区。

克而瑞地产研究（cricyjzx）

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（tjfjcpzx）